Простые и альтернативные сделки с недвижимостью.

Для начала попытаемся дать определение: что такое простая, а что такое альтернативная сделка? Простая сделка – это когда в сделке участвуют всего 2(две) стороны и всего 1 (один) объект недвижимости. Т.е. есть покупатель квартиры, и есть продавец квартиры.
Альтернативная сделка – это когда в сделке участвуют минимум 3 (три) стороны и не менее 2(двух) объектов недвижимости

А теперь по-порядку.
Альтернатива, фактически – это обмен одной квартиры на другую. Просто обменом данную сделку назвать нельзя, так как в обмене участвуют только две стороны, «меняющиеся» квартирами (передают друг другу принадлежащие им на праве собственности квартиры). Количество сделок по договору мены на сегодняшнем рынке ничтожно мало.
Количество же альтернативных сделок на рынке недвижимости, в разное время колебалось в диапазоне от 30 до 90 % среди общего количества сделок по купле-продаже квартир. Нетрудно проследить закономерность: увеличение количества «альтернативных» сделок прямо пропорционально снижению платежеспособности потенциальных покупателей. Ярким примером этому является ситуация, которая сложилась в период начала кризиса 2008-2009 годов. Данный период времени оказался пиковым по количеству альтернативных сделок. В тот период количество альтернативных сделок доходило до 90 %.
Альтернативные сделки, в свою очередь подразделяются на: простые и сложные. Простая альтернатива – это сделка, в которой участвуют две квартиры, соответственно в сложной альтернативе участвуют более 2 квартир, т.е. минимум 3 квартиры. Такая ситуация складывается, когда происходит разъезд с одной большой квартиры на 2 или более меньших по площади. Или второй вариант, когда приобретаемая в замен имеющейся квартира, сама является альтернативной. Сделки, в которых участвуют 6 и более квартир в профессиональных кругах риэлторов называются «цепочками». При больших «цепочках» автоматически увеличивается и время выхода на сделку. Если простую сделку, можно провести в среднем за 1 месяц, то альтернативную в среднем за 4-5 месяцев, а сложные альтернативные сделки проходят за более длительные сроки.
На растущем рынке провести альтернативную сделку не так то просто: если не успел быстро подобрать альтернативу, цены на квартиры выросли, и получается, что денег не хватает. Приходится повышать цену на свою квартиру, а часто и искать новых покупателей. На «стоячем» рынке недвижимости провести альтернативную сделку гораздо проще. В любом случае, данный вид сделок с недвижимостью достаточно труден и требует от риэлтора определенных навыков и профессионализма.
В последние несколько лет, очень активно развивается рынок ипотечного кредитования. Имея возможность воспользоваться заемными деньгами для покупки квартиры, при относительно небольшом первоначальном взносе, спрос на альтернативные сделки становится ниже, но тем не менее данный вид сделок будет еще довольно долго практиковаться на рынке недвижимости.
На сегодняшний день более половины сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Помимо экономического фактора, есть еще ряд факторов ментального и социального характера. У нас нет традиции, как на Западе, всю жизнь провести в съемном жилье. Не последнюю роль в данной ситуации играет так называемая регистрация или прописка. Дело в том, что по Российскому законодательству, человек должен быть где-то прописан, поэтому продажа единственного жилья без одновременного приобретения нового невозможна.